ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ВИДЫ РЕНТЫ

Уголок юриста / Законодательство - юрист
urist
561
28-10-2017, 07:15
0

Договор ренты является новым гражданским договором, так как возможность отчуждения имущества другому лицу в обмен на предоставление ему конкретного и регулярного денежного или иного содержания ранее ограничивалась. Закон разрешал лишь куплю- продажу жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако в условиях рыночных отношений в нашей стране возникла потребность в юридическом оформлении различных видов ренты и определенных рентных отношений.

Рента и ее виды регламентируются гл. 33 ГК РФ (ст. 583-605).

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты — реальный, ибо для его заключения необходима реальная передача имущества плательщику ренты. Его характеризуют односторонне обязывающие отношения, так как после передачи имущества у получателя ренты есть только права и нет обязанностей, а у плательщика есть только обязанности и нет прав.

Договор ренты — возмездный, поскольку здесь имеет место встречное предоставление в виде содержания, передаваемого в обмен на имущество.

Закон закрепляет договор постоянной ренты, срок действия которого не ограничен, и договор пожизненной ренты, важнейшей разновидностью которой является пожизненное содержание с иждивением. Последний, как это видно из ст. 601 ГК РФ, отличается от первого тем, что его действие ограничено сроком жизни получателя ренты.

Стороны договора ренты имеют свои особенности, если речь идет о постоянной или пожизненной ренте. Например, в постоянной ренте помимо граждан получателями могут быть юридические лица. Закон говорит о некоммерческих организациях и только о тех случаях, когда это не противоречит закону и целям деятельности названных организаций. При этом состав получателей постоянной ренты может меняться, ибо данный договор не ограничен сроком. Согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ право на получение ренты может передаваться путем уступки требования, переходить по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация — переходить в порядке правопреемства к другим юридическим лицам.

Для договора пожизненной ренты характерно то. что получателем здесь могут быть только граждане. Причем пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким. Если доли в договоре не определены, они считаются равными.

Если один из получателей ренты умирает, то его доля в праве на ее получение переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя обязательство выплаты ренты прекращается. По договору пожизненной ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования.

Что касается плательщиков ренты, то их состав законом не ограничен. Следует отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты. Существуют также профессиональные плательщики ренты (обычно риэлторские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.

Для договора ренты законом установлена обязательная нотариальная форма, а когда предметом договора является недвижимость, то и регистрация. Однако если в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, заключенную с нарушением требования о нотариальном удостоверении, суд может по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной, и тогда в нотариальном удостоверении необходимости нет.

Если же речь идет о нарушении требования о регистрации, то суд может признать договор действительным лишь в том случае, если ранее нотариальное удостоверение уже было произведено.

Для договора ренты характерно также то, что он предусматривает отчуждение имущества, и по этому признаку он схож с договорами купли-продажи и дарения. Однако от дарения он отличается тем, что в договоре ренты отчуждение является возмездным. Что же касается различий между договорами купли-продажи, а также мены, с одной стороны, и ренты — с другой, то в первом случае отчуждение товаров производится за определенное, заранее известное возмещение. По договору ренты общий объем возмещения, причитающийся получателю ренты, неизвестен, так как обязательство выплачивать ренту действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни ее получателя (пожизненная рента), который заранее неизвестен.

Получатель ренты обычно передает плательщику ренты имущество бесплатно, и имущественные обязанности плательщика ренты ограничиваются только рентными платежами. Тогда к отношениям сторон, которые относятся к порядку передачи имущества, применяются правила о договоре дарения.

Получатель ренты, прежде всего, обязан передать свое имущество в собственность плательщика, только после этого у него возникает право требовать выплаты рентных платежей либо предоставления средств на его содержание в иной форме. В таких условиях необходимы определенные гарантии стабильности рентных отношений на случай недобросовестности плательщика. К числу гарантий относится, прежде всего, упомянутое требование о соблюдении нотариальной формы заключения договора, а при передаче недвижимого имущества — государственной регистрации.

Кроме того, плательщик ренты, будучи собственником имущества, переданного ему по договору, имеет право произвести его отчуждение. Однако, как следует из ст. 586 ГК РФ, рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Это значит, что в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя. Более того, лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованию получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Недвижимость, переданная под выплату ренты, обременена также правом залога на это имущество. Такое правило получатель ренты приобретает в силу самого факта отчуждения имущества плательщику ренты. Залог в данном случае не только обеспечивает право получателя ренты в случае невыполнения обязательств контрагентом удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, но и обязывает плательщика ренты, у которого находится имущество, к принятию необходимых мер по его сохранности.

Если меры по обеспечению исполнения обязательства ренты устанавливаются в законе, то гарантии выполнения договора ренты, предусматривающие передачу движимого имущества, должны быть определены в самом договоре. К числу таких средств относятся неустойка, залог, задаток, поручительство, банковская гарантия, удержание, а также страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты своих обязанностей. Условие о характере и объеме обеспечения исполнения такого обязательства считается существенным, и если стороны его не оговорили, то договор считается незаключенным.

Рента обычно выплачивается в деньгах. Размер ее устанавливается по соглашению сторон, однако не должен быть менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Например, в случае нарушения договора пожизненной ренты ее плательщиком получатель ренты может потребовать от него выкупа ренты по цене, определенной договором, либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты может при нарушении договора ее плательщиком потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной ренты цены. При случайной гибели имущества или при случайном его повреждении закон не освобождает плательщика от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором (ст. 600 ГК РФ).
В ГК РФ выделены и рассмотрены три вида ренты: постоянная (ст. 589 ГК РФ), пожизненная (ст. 596 ГК РФ) и пожизненное содержание с иждивением (ст. 601 ГК РФ).

Для постоянной ренты характерно то, что ее получателями могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. При этом права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться гражданам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

По закону постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором (ст. 590 ГК РФ). Однако договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления заинтересованным лицам вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. И сама постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

ГК РФ устанавливает право плательщика на выкуп постоянной ренты. Это означает, что плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Но такой отказ действителен, если он заявлен плательщиком ренты в письменной форме, причем не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. Обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок не предусмотрен договором.

Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. Но договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Для выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты характерно то, что получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда: плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты; плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ); плательщик ренты признан неплатежеспособным, либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в других случаях, предусмотренных договором.

Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных ст. 592 и 593 ГК РФ. производится по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. В случае отсутствия условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ.

По закону риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик может требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК РФ).

Для пожизненной ренты характерно то, что она может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Согласно ст. 597 ГК РФ пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц, должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК РФ, подлежит увеличению. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Закон устанавливает также возможность расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты, т.е. в случае существенного нарушения указанного договора плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков. Но, если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты может при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ). Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К этому договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено законом (ст. 601 ГК РФ).

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать в себя обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Кроме того, в данном договоре должна быть определена стоимость объема содержания с иждивением. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

ГК РФ устанавливает также возможность замены пожизненного содержания периодическими платежами, т.е. договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ).

Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Он одновременно должен принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Согласно ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При осуществлении нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не может требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Обсудить на форуме